Маркетинговая фантастика
15.01.2009
Строительный рынок России в условиях развития кризиса
Часть 1. Составляющие кризиса
Динамичное развитие российской экономики в первом полугодии 2008 года в III квартале сменилось периодом стагнации. В IV квартале, без того традиционно не самом удачном из-за различных сезонных явлений, в экономике уже наблюдался спад. Мировой кризис в первую очередь оказал влияние на российские экспортоориентированные сырьевые отрасли: нефтегазовый сектор, химический и металлургический комплексы, отрасли ЛПК. Сокращение объемов экспорта совместно со снижением внутреннего спроса привело к сокращению производства в отраслях, работающих на потребительский сегмент, в том числе в строительстве.
По предварительной оценке МЭРТ, по итогам IV квартала 2008 года индекс промышленного производства сократился на 8.2% по сравнению с показателями IV квартала 2007 года, обрабатывающих производств – на 12.7%, прирост объемов строительных работ – составил всего 4.4% (по итогам года – 12.9%), инвестиций в основной капитал – 2.2% (по итогам года – 9.2%). Последние два показателя, определяющие во многом "здоровье" строительной отрасли, хотя и имеют положительные значения в IV квартале, характеризовались в течение года отрицательной динамикой.
Российское правительство предлагает комплекс мер по выходу из кризиса.
В базовом сценарии, в который заложены среднегодовые цены на нефть на уровне 50 долл./баррель Urals, а также учтен эффект от базового и дополнительного пакетов антикризисных мер, прогнозируется рост ВВП на 2.4%, повышение объема инвестиций в основной капитал – на 1.4%, рост оборота розничной торговли – на 3.4%. Снижение промышленного производства составит 3.2%.
Инерционный сценарий, в котором не учтен эффект дополнительных антикризисных мер, приведет к сокращению ВВП на 0.5%, объема инвестиций в основной капитал – на 9.5%, промышленного производства – на 4.7%, а оборот розничной торговли по итогам года вырастет только на 2.9%.
Стоит отметить, что антикризисные меры могут не оказать прогнозируемое положительное влияние на оздоровление российской экономики, и в реальности страну ожидает более резкое снижение базовых макроэкономических показателей, даже по сравнению с инерционным сценарием. Например, сомнительным представляется рост в базовом сценарии объема инвестиций в основной капитал по итогам 2009 года, поскольку в настоящее время под влиянием панических настроений на рынке инвестиции в новые здания, сооружения, предприятия практически не производятся. Восстановление этого сегмента рынка станет возможным при благоприятных условиях в конце 2009 года, а до этих пор в общем объеме будут преобладать инвестиционные проекты, начатые до проявления кризиса.
В сегменте розничной торговли рост возможен по причине высоких темпов инфляции. При этом объем рынка базовых продовольственных и непродовольственных товаров в натуральном выражении останется неизменным, но потребители будут предпочитать более дешевые бренды и товары-заменители, что приведет к снижению рынка в сравнимых ценах.
Большими темпами будут снижаться объемы промышленного производства, в частности, называются пессимистические цифры в 20-30%.
В целом, основной тенденцией как в производственном секторе, так и на рынке услуг, станет сокращение рентабельности продаж. Покупательная способность населения и корпоративных структур снизится по причине ограничения потока нефтедолларов в экономику, что повлечет за собой снижение спроса и цен.
Особенность современного кризиса по сравнению с дефолтом 1998-99 гг. заключается в сложности прогнозирования рынка, поскольку сроки и темпы падения или восстановление сырьевой российской экономики в значительной мере зависят от конъюнктуры мировых рынков. По этой причине сегодня звучат самые разнообразные прогнозы относительно продолжительности рецессии. Наиболее активно представлена точка зрения, согласно которой продолжительность настоящего кризиса составит 1.5-2 года, а первые признаки восстановления российской экономики стоит ожидать не ранее конца 2010 года. До этих пор строительная отрасль в России вынуждена будет развиваться в условиях кризисов ликвидности, потребления, инвестиций.
Часть 2. Кризис в строительной отрасли
Сложившееся сложное положение в экономике по итогам октября-ноября слабо отразилось на ключевых макроэкономических показателях строительной отрасли. Так, согласно официальным данным Росстата, объем инвестиций в основной капитал в ноябре после октябрьского спада почти на 2%, наоборот, вырос по сравнению с сентябрем на 1%. Вместе с тем по сравнению с ноябрем 2007 года прирост этого показателя составил всего 3.9%.
Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в октябре снизился на 5.2% по сравнению с сентябрем, а в ноябре – еще на 0.3%. Темпы роста объемов строительства по сравнению с 2007 годом, которые в первой половине года составляли 15-30%, к концу года перешли в диапазон 5-6%.
В целом низкая динамика последних месяцев года является характерным для российской строительной отрасли трендом, поэтому низкие показатели октября-ноября, на первый взгляд, не кажутся такими критическими. Однако эти макроэкономические показатели обладают высокой инерцией, поэтому не могут быстро отражать влияние кризиса. В частности, девелоперам, работающими над объектом, сложно единовременно вывести финансовые средства из проекта.
Снижение объемов строительных работ, совместно с уменьшением экспортных поставок из-за сокращения платежеспособного спроса у внешнеторговых партнеров, привело к падению цен на основные строительные и отделочные материалы. По данным МЭРТ, в период с января по ноябрь общий индекс по группе составил всего 11.2% по сравнению с 15.8% в 2007 году, причем в период с июля по ноябрь в этой группе цены снизились на 5.3%. С сентября продукция черной металлургии подешевела на 16.5% (прирост с января – на 34.1%), а в группе неметаллических минеральных продуктов рост цен с начала года составил всего 6.7% против 30.1% за январь-ноябрь 2007 года.
Ожидается, что возможность более дешевого строительства должна привлечь инвесторов, которые располагают необходимым объемом свободных собственных средств. В наиболее полной мере это относится к населению и сегменту малоэтажного жилищного строительства, перспективы которого будут рассмотрены ниже.
Часть 3. Кризис в жилом строительстве
Жилищное строительство одним из первых ощутило последствия кризиса. В наибольшей мере пострадало многоэтажное строительство, поскольку завершение объектов на этом рынке требует больших объемов кредитных средств, которые в настоящее время отсутствуют или являются недоступными, т.е. слишком дорогими.
По данным Росстата, в ноябре прирост объемов жилищного строительства по сравнению с ноябрем 2007 года составил всего 0.1%. Учитывая, что первоначально план на год составлял порядка 72.5 млн. кв. м (программа "Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан"), по итогам года вырос объем незаконченного многоэтажного строительства, замороженного или приостановленного с наступлением кризиса.
Показательным для рынка является падение стоимости акций на ММВБ ОАО ГК "Пик" с уровня в 560-570 руб. в июле до 25-26 руб. в декабре. Пример ГК "Пик" при этом не является исключением для рынка многоэтажного строительства, и по предварительным итогам IV квартала другие компании этого сегмента также недосчитались прибыли. По сообщениям "Эксперта", на грани банкротства находятся несколько екатеринбургских подрядчиков, почти каждая третья строительная компания Омска, застройщики Самары, Санкт-Петербурга и других региональных центров.
В соответствии с прогнозом МЭРТ, в 2009 году в базовом сценарии планируется ввести в эксплуатацию 52 млн. кв. м жилых площадей, а в инерционном сценарии – только 44 млн. кв. м. Это означает, что российская отрасль домостроения вернется к показателям 2006 или 2005 года, когда было построено 50.2 и 40.6 млн. кв. м соответственно.
Сокращение спроса в условиях кризиса можно объяснить также ожиданиями скорого снижения цен на квартиры, особенно на перегретых рынках мегаполисов. Одновременно, результаты опроса ВЦИОМ начала 2009 года показали, что 76% россиян, планировавших приобрести себе жилье в 2008 году отложили покупку на различные сроки. При этом 43% опрошенных на это спровоцировал кризис.
В это же время строительные организации, терпящие убытки по причине снижения спроса, свидетельствуют о том, что реализуют дома по ценам, близким к уровню себестоимости строительства. Так, Правительство Москвы в декабре выкупало у застройщиков жилье в столице для социальных нужд по цене 65 тыс. руб./кв.м, в Московской области – по 54 тыс. руб./кв.м.
Дополнительным сдерживающим фактором для рынка жилой недвижимости станет стагнация ипотечного кредитования в стране. По информации АИЖК, если в первом полугодии 2008 года было выдано на 67% кредитов больше по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, то в III квартале рост сократился до 25%, а по итогам всего года составит уже менее 13%. С началом кризиса 17 банков прекратили участие в ипотечной программе, хотя по итогам первого полугодия они обеспечили почти пятую часть всех выданных кредитов. Снизилась доступность кредитов для населения, которая выражается в следующих особенностях работы банков:
- банки более тщательно подходят к отбору заявителей на долгосрочные кредиты (сроком более 3 лет); с началом кризиса доля таких кредитов у "малых ипотечных банков" (активы менее 5 млрд. руб.) снизилась с 54% до 4%; у "средних" (от 5 до 10 млрд. руб.) – с 33% до 8%. "Крупные" банки не могут в полной мере обеспечить долгосрочными кредитами всех потенциальных заемщиков;
- увеличение средневзвешенной фиксированной ставки по ипотечным кредитам с 13% в феврале до 18.5% в декабре;
- банки перестали учитывать неофициальные источники дохода, отказались от кредитов без первоначального взноса, перешли к выдаче кредитов с плавающей процентной ставкой, привязанной к текущей ставке рефинансирования.
В ближайшем будущем банки ожидают кризис невозвратов, поскольку в период укрепления рубля многие кредитующиеся выбирали программы в валюте как более дешевые. В частности, в Москве в валюте было взято более половины всех ипотечных кредитов в III квартале 2008 года. С укреплением стоимости бивалютной корзины по отношению к рублю клиенты банков сейчас вынуждены конвертировать валютные кредиты в рублевые по новым, более высоким ставкам.
Часть 4. Кризис в нежилом строительстве
Влияние кризиса на нежилое строительство является более очевидным на сформировавшемся рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. В регионах в связи с многократным превосходством спроса над предложением ожидается, что большая часть заявленных проектов строительства будут завершены. Тем не менее новые объекты для реализации являются единичными и их число сократилось по сравнению с обычным уровнем.
На Московском рынке нежилого строительства можно выделить следующие тенденции:
- девелоперы были лишены доступных банковских кредитов, однако будут достраивать текущие объекты, поскольку их консервация или продажа на стадии строительства не является выгодной;
- по данным Blackwood, в ноябре-декабре было зафиксировано снижение на 15-30% ставок аренды на рынке офисной недвижимости. В связи с оптимизацией компаниями планов по персоналу наблюдается рост числа вакантных площадей, в том числе полностью готовых ко въезду;
- на рынке торговой недвижимости в силу высоких показателей роста оборота розничной торговли пока не отмечается снижения цен, однако растет их диапазон, т.е. разница между минимальными и максимальными ставками;
- сегмент складской недвижимости в настоящее время менее всего подвержен действию кризиса. В московском регионе спрос по-прежнему превосходит предложение, по оценке Knight Frank, в 2-3 раза. При этом в структуре спроса доминируют заявки аренды небольших площадей (2-3 тыс. кв. м), что могут обеспечить не все логистические парки. Коррекции арендных ставок, которые за три квартала выросли в среднем на 10%, на этом рынке в ближайшее время не ожидается: в лучшем для арендаторов случае они могут вернуться к значениям начала 2008 года.
В связи с сокращением промышленного производства заметно худшими показателями будет характеризоваться в 2009 году рынок промышленного строительства, что негативным образом отразится на рынке строительных металлоконструкций. Часть избыточного металла будет использовано в электроэнергетике, где, согласно базовому сценарию развития России в 2009 году, ожидается рост инвестиций на 35% и ввод почти 2 ГВт новых мощностей.
Влиянию кризиса в меньшей степени будет подвержена сельскохозяйственная отрасль, где строительство объектов только будет набирать обороты благодаря поддержке государства АПК и предоставлению льготных кредитов.
Выводы
Подводя итог, можно прогнозировать сокращение в 2009 году объемов строительных работ, по крайней мере, однозначное снижение темпов их роста в сравнимых ценах по сравнению с 2007 годом и первой половиной 2008 года.
Основными сдерживающими факторами для рынка станут:
- дефицит кредитных средств и их низкая доступность для девелоперов и потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам; отток иностранных инвестиций из экономики;
- ожидания снижения цен на жилищном рынке со стороны населения;
- сворачивание или урезание части амбициозных инвестиционных программ;
- низкий уровень платежеспособного спроса всех категорий потребителей (потенциальных покупателей квартир, арендаторов офисных, складских, торговых помещений и др.);
- снижение объемов производства основных строительных материалов;
- кризис в большей мере отразился на участниках рынка московского региона по причине высокой "закредитованности" бизнеса по сравнению с другими регионами. Региональные компании, продукция которых не - относится напрямую или косвенно ко внешней торговле, ощутили гораздо меньшее влияние кризиса;
- расширение эконом-класса отделочных материалов; девелоперы и заказчики будут отдавать большее предпочтение дешевым и функциональным строительным и отделочным материалам;
- производители строительных и отделочных материалов будут искать новые рынки сбыта для своей продукции. Одной из явных тенденций 2009 года обещает стать смещение маркетинговой активности производителей материалов с рынков строительства зданий и сооружений на рынки строительства объектов инфраструктуры, которые будут поддерживаться государственными инвестициями;
в условиях усиления конкурентной борьбы увеличивается роль маркетинговых инструментов участников строительного рынка.
Наиболее ощутимые последствия кризис будет иметь для отрасли производства строительных и отделочных материалов. Если девелоперы и подрядчики могут отчасти компенсировать свои финансовые и кредитные проблемы низкими ценами на материалы1, то сами производители материалов этих возможностей лишены: цены на их продукцию падают быстрее цен на сырье (например, с падением цен на цемент, будут снижаться цены на сухие смеси; сталь – металлоконструкции, ЛСТК; пиловочник – клееный брус, пиломатериалы, деревянные дома).
Снижение объемов производства основных строительных материалов было зафиксировано уже по итогам IV квартала 2008 года. В октябре и даже ноябре часть производителей продолжали работать по инерции "на склад". В качестве подтверждения этого факта можно представить статистику коммерческих грузоперевозок, которые в период с января по сентябрь увеличились на 4.9% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года; в октябре темп роста составил только 0.6%, в ноябре – было зафиксировано сокращение на 7.7% (ниже уровня 2006 года). В I квартале 2009 года ожидается более заметное снижение объемов производства строительных материалов и возврат к уровню 2006-2007 гг.
В следующих частях представлена информация о влиянии кризиса на рынок недвижимости и отдельные рынки строительных и отделочных материалов. Очевидно, что в условиях кризиса, когда сокращается потребление материалов и рынок становится рынком спроса, тенденции первого сегмента ("конечного сегмента") в значительной мере определяют динамику отраслей производства материалов ("сырьевого сегмента").
Динамичное развитие российской экономики в первом полугодии 2008 года в III квартале сменилось периодом стагнации. В IV квартале, без того традиционно не самом удачном из-за различных сезонных явлений, в экономике уже наблюдался спад. Мировой кризис в первую очередь оказал влияние на российские экспортоориентированные сырьевые отрасли: нефтегазовый сектор, химический и металлургический комплексы, отрасли ЛПК. Сокращение объемов экспорта совместно со снижением внутреннего спроса привело к сокращению производства в отраслях, работающих на потребительский сегмент, в том числе в строительстве.
По предварительной оценке МЭРТ, по итогам IV квартала 2008 года индекс промышленного производства сократился на 8.2% по сравнению с показателями IV квартала 2007 года, обрабатывающих производств – на 12.7%, прирост объемов строительных работ – составил всего 4.4% (по итогам года – 12.9%), инвестиций в основной капитал – 2.2% (по итогам года – 9.2%). Последние два показателя, определяющие во многом "здоровье" строительной отрасли, хотя и имеют положительные значения в IV квартале, характеризовались в течение года отрицательной динамикой.
Российское правительство предлагает комплекс мер по выходу из кризиса.
В базовом сценарии, в который заложены среднегодовые цены на нефть на уровне 50 долл./баррель Urals, а также учтен эффект от базового и дополнительного пакетов антикризисных мер, прогнозируется рост ВВП на 2.4%, повышение объема инвестиций в основной капитал – на 1.4%, рост оборота розничной торговли – на 3.4%. Снижение промышленного производства составит 3.2%.
Инерционный сценарий, в котором не учтен эффект дополнительных антикризисных мер, приведет к сокращению ВВП на 0.5%, объема инвестиций в основной капитал – на 9.5%, промышленного производства – на 4.7%, а оборот розничной торговли по итогам года вырастет только на 2.9%.
Стоит отметить, что антикризисные меры могут не оказать прогнозируемое положительное влияние на оздоровление российской экономики, и в реальности страну ожидает более резкое снижение базовых макроэкономических показателей, даже по сравнению с инерционным сценарием. Например, сомнительным представляется рост в базовом сценарии объема инвестиций в основной капитал по итогам 2009 года, поскольку в настоящее время под влиянием панических настроений на рынке инвестиции в новые здания, сооружения, предприятия практически не производятся. Восстановление этого сегмента рынка станет возможным при благоприятных условиях в конце 2009 года, а до этих пор в общем объеме будут преобладать инвестиционные проекты, начатые до проявления кризиса.
В сегменте розничной торговли рост возможен по причине высоких темпов инфляции. При этом объем рынка базовых продовольственных и непродовольственных товаров в натуральном выражении останется неизменным, но потребители будут предпочитать более дешевые бренды и товары-заменители, что приведет к снижению рынка в сравнимых ценах.
Большими темпами будут снижаться объемы промышленного производства, в частности, называются пессимистические цифры в 20-30%.
В целом, основной тенденцией как в производственном секторе, так и на рынке услуг, станет сокращение рентабельности продаж. Покупательная способность населения и корпоративных структур снизится по причине ограничения потока нефтедолларов в экономику, что повлечет за собой снижение спроса и цен.
Особенность современного кризиса по сравнению с дефолтом 1998-99 гг. заключается в сложности прогнозирования рынка, поскольку сроки и темпы падения или восстановление сырьевой российской экономики в значительной мере зависят от конъюнктуры мировых рынков. По этой причине сегодня звучат самые разнообразные прогнозы относительно продолжительности рецессии. Наиболее активно представлена точка зрения, согласно которой продолжительность настоящего кризиса составит 1.5-2 года, а первые признаки восстановления российской экономики стоит ожидать не ранее конца 2010 года. До этих пор строительная отрасль в России вынуждена будет развиваться в условиях кризисов ликвидности, потребления, инвестиций.
Часть 2. Кризис в строительной отрасли
Сложившееся сложное положение в экономике по итогам октября-ноября слабо отразилось на ключевых макроэкономических показателях строительной отрасли. Так, согласно официальным данным Росстата, объем инвестиций в основной капитал в ноябре после октябрьского спада почти на 2%, наоборот, вырос по сравнению с сентябрем на 1%. Вместе с тем по сравнению с ноябрем 2007 года прирост этого показателя составил всего 3.9%.
Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в октябре снизился на 5.2% по сравнению с сентябрем, а в ноябре – еще на 0.3%. Темпы роста объемов строительства по сравнению с 2007 годом, которые в первой половине года составляли 15-30%, к концу года перешли в диапазон 5-6%.
В целом низкая динамика последних месяцев года является характерным для российской строительной отрасли трендом, поэтому низкие показатели октября-ноября, на первый взгляд, не кажутся такими критическими. Однако эти макроэкономические показатели обладают высокой инерцией, поэтому не могут быстро отражать влияние кризиса. В частности, девелоперам, работающими над объектом, сложно единовременно вывести финансовые средства из проекта.
Снижение объемов строительных работ, совместно с уменьшением экспортных поставок из-за сокращения платежеспособного спроса у внешнеторговых партнеров, привело к падению цен на основные строительные и отделочные материалы. По данным МЭРТ, в период с января по ноябрь общий индекс по группе составил всего 11.2% по сравнению с 15.8% в 2007 году, причем в период с июля по ноябрь в этой группе цены снизились на 5.3%. С сентября продукция черной металлургии подешевела на 16.5% (прирост с января – на 34.1%), а в группе неметаллических минеральных продуктов рост цен с начала года составил всего 6.7% против 30.1% за январь-ноябрь 2007 года.
Ожидается, что возможность более дешевого строительства должна привлечь инвесторов, которые располагают необходимым объемом свободных собственных средств. В наиболее полной мере это относится к населению и сегменту малоэтажного жилищного строительства, перспективы которого будут рассмотрены ниже.
Часть 3. Кризис в жилом строительстве
Жилищное строительство одним из первых ощутило последствия кризиса. В наибольшей мере пострадало многоэтажное строительство, поскольку завершение объектов на этом рынке требует больших объемов кредитных средств, которые в настоящее время отсутствуют или являются недоступными, т.е. слишком дорогими.
По данным Росстата, в ноябре прирост объемов жилищного строительства по сравнению с ноябрем 2007 года составил всего 0.1%. Учитывая, что первоначально план на год составлял порядка 72.5 млн. кв. м (программа "Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан"), по итогам года вырос объем незаконченного многоэтажного строительства, замороженного или приостановленного с наступлением кризиса.
Показательным для рынка является падение стоимости акций на ММВБ ОАО ГК "Пик" с уровня в 560-570 руб. в июле до 25-26 руб. в декабре. Пример ГК "Пик" при этом не является исключением для рынка многоэтажного строительства, и по предварительным итогам IV квартала другие компании этого сегмента также недосчитались прибыли. По сообщениям "Эксперта", на грани банкротства находятся несколько екатеринбургских подрядчиков, почти каждая третья строительная компания Омска, застройщики Самары, Санкт-Петербурга и других региональных центров.
В соответствии с прогнозом МЭРТ, в 2009 году в базовом сценарии планируется ввести в эксплуатацию 52 млн. кв. м жилых площадей, а в инерционном сценарии – только 44 млн. кв. м. Это означает, что российская отрасль домостроения вернется к показателям 2006 или 2005 года, когда было построено 50.2 и 40.6 млн. кв. м соответственно.
Сокращение спроса в условиях кризиса можно объяснить также ожиданиями скорого снижения цен на квартиры, особенно на перегретых рынках мегаполисов. Одновременно, результаты опроса ВЦИОМ начала 2009 года показали, что 76% россиян, планировавших приобрести себе жилье в 2008 году отложили покупку на различные сроки. При этом 43% опрошенных на это спровоцировал кризис.
В это же время строительные организации, терпящие убытки по причине снижения спроса, свидетельствуют о том, что реализуют дома по ценам, близким к уровню себестоимости строительства. Так, Правительство Москвы в декабре выкупало у застройщиков жилье в столице для социальных нужд по цене 65 тыс. руб./кв.м, в Московской области – по 54 тыс. руб./кв.м.
Дополнительным сдерживающим фактором для рынка жилой недвижимости станет стагнация ипотечного кредитования в стране. По информации АИЖК, если в первом полугодии 2008 года было выдано на 67% кредитов больше по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, то в III квартале рост сократился до 25%, а по итогам всего года составит уже менее 13%. С началом кризиса 17 банков прекратили участие в ипотечной программе, хотя по итогам первого полугодия они обеспечили почти пятую часть всех выданных кредитов. Снизилась доступность кредитов для населения, которая выражается в следующих особенностях работы банков:
- банки более тщательно подходят к отбору заявителей на долгосрочные кредиты (сроком более 3 лет); с началом кризиса доля таких кредитов у "малых ипотечных банков" (активы менее 5 млрд. руб.) снизилась с 54% до 4%; у "средних" (от 5 до 10 млрд. руб.) – с 33% до 8%. "Крупные" банки не могут в полной мере обеспечить долгосрочными кредитами всех потенциальных заемщиков;
- увеличение средневзвешенной фиксированной ставки по ипотечным кредитам с 13% в феврале до 18.5% в декабре;
- банки перестали учитывать неофициальные источники дохода, отказались от кредитов без первоначального взноса, перешли к выдаче кредитов с плавающей процентной ставкой, привязанной к текущей ставке рефинансирования.
В ближайшем будущем банки ожидают кризис невозвратов, поскольку в период укрепления рубля многие кредитующиеся выбирали программы в валюте как более дешевые. В частности, в Москве в валюте было взято более половины всех ипотечных кредитов в III квартале 2008 года. С укреплением стоимости бивалютной корзины по отношению к рублю клиенты банков сейчас вынуждены конвертировать валютные кредиты в рублевые по новым, более высоким ставкам.
Часть 4. Кризис в нежилом строительстве
Влияние кризиса на нежилое строительство является более очевидным на сформировавшемся рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. В регионах в связи с многократным превосходством спроса над предложением ожидается, что большая часть заявленных проектов строительства будут завершены. Тем не менее новые объекты для реализации являются единичными и их число сократилось по сравнению с обычным уровнем.
На Московском рынке нежилого строительства можно выделить следующие тенденции:
- девелоперы были лишены доступных банковских кредитов, однако будут достраивать текущие объекты, поскольку их консервация или продажа на стадии строительства не является выгодной;
- по данным Blackwood, в ноябре-декабре было зафиксировано снижение на 15-30% ставок аренды на рынке офисной недвижимости. В связи с оптимизацией компаниями планов по персоналу наблюдается рост числа вакантных площадей, в том числе полностью готовых ко въезду;
- на рынке торговой недвижимости в силу высоких показателей роста оборота розничной торговли пока не отмечается снижения цен, однако растет их диапазон, т.е. разница между минимальными и максимальными ставками;
- сегмент складской недвижимости в настоящее время менее всего подвержен действию кризиса. В московском регионе спрос по-прежнему превосходит предложение, по оценке Knight Frank, в 2-3 раза. При этом в структуре спроса доминируют заявки аренды небольших площадей (2-3 тыс. кв. м), что могут обеспечить не все логистические парки. Коррекции арендных ставок, которые за три квартала выросли в среднем на 10%, на этом рынке в ближайшее время не ожидается: в лучшем для арендаторов случае они могут вернуться к значениям начала 2008 года.
В связи с сокращением промышленного производства заметно худшими показателями будет характеризоваться в 2009 году рынок промышленного строительства, что негативным образом отразится на рынке строительных металлоконструкций. Часть избыточного металла будет использовано в электроэнергетике, где, согласно базовому сценарию развития России в 2009 году, ожидается рост инвестиций на 35% и ввод почти 2 ГВт новых мощностей.
Влиянию кризиса в меньшей степени будет подвержена сельскохозяйственная отрасль, где строительство объектов только будет набирать обороты благодаря поддержке государства АПК и предоставлению льготных кредитов.
Выводы
Подводя итог, можно прогнозировать сокращение в 2009 году объемов строительных работ, по крайней мере, однозначное снижение темпов их роста в сравнимых ценах по сравнению с 2007 годом и первой половиной 2008 года.
Основными сдерживающими факторами для рынка станут:
- дефицит кредитных средств и их низкая доступность для девелоперов и потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам; отток иностранных инвестиций из экономики;
- ожидания снижения цен на жилищном рынке со стороны населения;
- сворачивание или урезание части амбициозных инвестиционных программ;
- низкий уровень платежеспособного спроса всех категорий потребителей (потенциальных покупателей квартир, арендаторов офисных, складских, торговых помещений и др.);
- снижение объемов производства основных строительных материалов;
- кризис в большей мере отразился на участниках рынка московского региона по причине высокой "закредитованности" бизнеса по сравнению с другими регионами. Региональные компании, продукция которых не - относится напрямую или косвенно ко внешней торговле, ощутили гораздо меньшее влияние кризиса;
- расширение эконом-класса отделочных материалов; девелоперы и заказчики будут отдавать большее предпочтение дешевым и функциональным строительным и отделочным материалам;
- производители строительных и отделочных материалов будут искать новые рынки сбыта для своей продукции. Одной из явных тенденций 2009 года обещает стать смещение маркетинговой активности производителей материалов с рынков строительства зданий и сооружений на рынки строительства объектов инфраструктуры, которые будут поддерживаться государственными инвестициями;
в условиях усиления конкурентной борьбы увеличивается роль маркетинговых инструментов участников строительного рынка.
Наиболее ощутимые последствия кризис будет иметь для отрасли производства строительных и отделочных материалов. Если девелоперы и подрядчики могут отчасти компенсировать свои финансовые и кредитные проблемы низкими ценами на материалы1, то сами производители материалов этих возможностей лишены: цены на их продукцию падают быстрее цен на сырье (например, с падением цен на цемент, будут снижаться цены на сухие смеси; сталь – металлоконструкции, ЛСТК; пиловочник – клееный брус, пиломатериалы, деревянные дома).
Снижение объемов производства основных строительных материалов было зафиксировано уже по итогам IV квартала 2008 года. В октябре и даже ноябре часть производителей продолжали работать по инерции "на склад". В качестве подтверждения этого факта можно представить статистику коммерческих грузоперевозок, которые в период с января по сентябрь увеличились на 4.9% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года; в октябре темп роста составил только 0.6%, в ноябре – было зафиксировано сокращение на 7.7% (ниже уровня 2006 года). В I квартале 2009 года ожидается более заметное снижение объемов производства строительных материалов и возврат к уровню 2006-2007 гг.
В следующих частях представлена информация о влиянии кризиса на рынок недвижимости и отдельные рынки строительных и отделочных материалов. Очевидно, что в условиях кризиса, когда сокращается потребление материалов и рынок становится рынком спроса, тенденции первого сегмента ("конечного сегмента") в значительной мере определяют динамику отраслей производства материалов ("сырьевого сегмента").